Болгария

Объекты недвижимости в Болгарии

С нашими объектами недвижимости в Болгарии Вы можете ознакомиться здесь. 

Инвестиции в Болгарию - Недвижимость в Болгарии

Болгария сегодня - это одно из наиболее стабильных и динамично развивающихся государств Восточной Европы с функционирующей рыночной экономикой. Страна имеет устойчивые темпы экономического роста, эффективно действующую правовую систему и государственное устройство, стабильную национальную валюту, полностью либерализованные внешнеторговый и инвестиционный режимы, развитую банковскую систему.

Общая информация о стране

С восточной стороны Болгарию омывают воды Черного моря, на юге страна граничит с Грецией и Турцией, Сербия и Республика Македония являются западными соседями, а вдоль северной границы страны расположена Румыния, простирающаяся параллельно Данубе. Побережье Черного моря выполняет роль своего рода связующего звена между Болгарией, Турцией, Румынией, Украиной, Россией и Грузией. Столицей Болгарии является София. Страна занимает территорию, по величине равную территории Англии, но при этом является менее густонаселенной. Общая численность населения Болгарии в настоящее время составляет 7,385,367 человек (данные 2006 года).

Что касается географического положения и климатических условий страны, то можно отметить их невероятное разнообразие: горные пейзажи с заснеженными альпийскими пиками в Рила, Пирин и Балканские Горы сменяет приветливое, переполненное солнечным светом побережье Черного моря, либо типично континентальная Данубийская равнина (древняя Моэсия) на севере наряду с долинами Македонии и низинами южной части Фракии, для которых характерно ярко выраженное влияние климата Средиземноморья.

Численность населения наиболее крупных городов

Туристическая индустрия

Болгария занимает выгодное географическое положение, обеспечивающее ее привлекательность как прекрасного места отдыха для посетителей из множества стран мира. Болгарию можно назвать одним из наиболее популярных туристических маршрутов. Наиболее высокая посещаемость страны наблюдается в летний период (50% общего потока туристов). За последние годы заметно увеличилось число гостей из 15 основных стран Евросоюза. Так, в 2004 году привлекательность страны для туристов из Великобритании   возросла на 62% (Источник: Министерство Экономики Болгарии). Туристическая индустрия составляет 12% от ВВП Болгарии. Но при этом, правительство страны из года в год продолжает активную кампанию по развитию данной отрасли, организуя эффективную рекламу горных курортов. По прогнозам Организации Мирового Туризма ООН, к 2010 году численность гостей страны будет превышать 20 миллионов человек ежегодно.

Политика и экономика

29 марта 2004 года Болгария обрела статус члена NATO, а 1 января 2007 года, стала членом Европейского Союза. Страна состоит в составе Организации Объединенных Наций с 1955 года и является основателем ОБСЕ.

В настоящее время для Болгарии характерна макроэкономическая стабильность и интенсивный рост, пришедшие на смену сложнейшему экономическому спаду 1996 года, в результате которого был свергнут социалистический режим. Новое руководство страны признало необходимость экономической реформы и обновленного финансового планирования. Наиболее развитыми отраслями промышленности Болгарии является добыча угля, меди, цинка. Низкий уровень инфляции и постоянный прогресс, основанный на структурных переменах, обеспечили успешное развитие бизнес экономики, достигнув ежегодного показателя роста в размере 5.1% с 2000 года и создав привлекательность для серьезных зарубежных инвесторов. Согласно аналитическим прогнозам, к концу 2008 года, ожидается прирост ВВП в размере 5.5%.

В июне 2005 года в Болгарии состоялись выборы политического руководства, результатом которых явился приход к власти коалиционного правительства с августа 2005 года. В стремлении обрести статус члена ЕС в 2007 году (Болгария вошла в состав ЕС 1 января 2007 года), в стране были проведены существенные перемены: 75% экономики перешли в частный сектор, была достигнута либерализация ценовой политики, налажен режим открытой внешней торговли, выполнены серьезные шаги, направленные на развитие основных рынков, в т.ч. энергетического.

Инвестиционная среда страны становится все более и более привлекательной. Так, показатель прироста ВВП в Болгарии превышает аналогичную цифру в странах ЕС. Ожидается сохранение такой тенденции на протяжении последующих 5 лет. А увеличение прямых зарубежных инвестиций планируется в еще больших объемах, достигнув к 2008 году 24.6% от ВВП.

Показатели 2006 года

ВВП – фактический прирост: 6.5% (данные 2006 года) 
ВВП – на душу населения: $10,400 (данные 2006 года)
Уровень безработицы:  9.6% (данные 2006 года) 

 Структура и показатели роста валовой добавленной стоимости (ВДС)

Банковский сектор

Благодаря устойчивому валютному курсу (1.955BGN за 1 EUR) в Болгарии построена стабильная финансовая система. Это позволило обеспечить создание благоприятной бизнес среды и снизить уровень риска в данной сфере. Банковская система обрела стабильность, что привело к стремительному развитию потребительского, коммерческого и инвестиционного кредитования. В результате, на данный момент, сформирована высоко развитая, конкурентоспособная и гибкая банковская система. Так, прибыль банковского сектора в 2005 году составила BGN 584.2 миллионов. А конечный финансовый результат года зарегистрирован в размере 34.6 %. Показатель развития основного источника банковского дохода - кредитования возрос на 32.9% по сравнению с 2004 годом.

В настоящее время под кредитование задействовано 54% активов банковского сектора. В конце декабря 2005 года активы банковской системы составили 32 581 миллиардов BGN. Рост балансового показателя за год возрос на 31.8%. Увеличение активов финансируется за счет депозитов финансовых и нефинансовых учреждений. Депозиты покрывают 77.4% банковского пассива. Акционерный капитал банков на конец года составил 3 446 миллиардов BGN. В 2005 году, средняя процентная ставка краткосрочных займов и депозитов сократилась на 8 позиций по сравнению с 2004 годом, достигнув 5%, но это по-прежнему очень высокий уровень по сравнению с Центральной и Западной Европой.

Успешное развитие инвестиционного кредитования является основным фактором, обеспечивающим высокий показатель роста ВВП. Учитывая дальнейшее обострение конкуренции и снижение кредитных процентных ставок, можно с уверенностью рассчитывать на рост ВВП в ближайшие годы.

Непосредственные зарубежные инвестиции (НЗИ) (FDI)

На протяжении последних 4 лет, объем непосредственных зарубежных инвестиций возрос более чем на 220%. Такой результат стимулирован совершенствованием бизнес среды и повышением эффективности производственных ресурсов, а также оптимистичными прогнозами развития Болгарии как европейского государства.

Сокращение уровня  НЗИ в 2005 году по сравнению с 2004 годом (17.7%) обусловлено, преимущественно, недостаточными объемами сделок по приватизации, осуществленных в 2005 году. В дополнение к процессу приватизации, в страну было привлечено зарубежного капитала на 39.8% больше чем в 2004 году. Основными источниками инвестировании явились Австрия (36.6%), Объединенное Королевство (10.6%) и Швейцария (10.0%), которые размещали свой капитал в следующих секторах: транспорт, финансовый сектор, недвижимость, бизнес услуги и коммуникации.

Фондовая биржа Болгарии

С 2004 года по сегодняшний день на фондовой бирже Болгарии наблюдается значительный рост и развитие. Официальный индекс BSE SOFIX был зафиксирован 20 октября 2000 года на 100 основных единиц. Он рассчитывается как соотношение суммы капитализации рынка компаний  в пределах портфеля индекса на текущий день и суммы капитализации рынка компаний  в пределах портфеля индекса на предшествующий день. Капитализация рынка определяется количеством выпущенных акций и средневзвешенной ценой одной акции на конец торгового сезона.

Рынок недвижимости в Болгарии

Состояние и тенденции рынка недвижимости Болгарии в целом и его отдельных сегментов являются одними из ключевых параметров, определяющих финансовые результаты
"Фонда недвижимости Xxx ".  В этом разделе представлены факторы, содействующие развитию рынка, прогнозы дальнейшего роста, а также сравнение с рынками недвижимости других стран Центральной и Восточной Европы для того чтобы представить инвесторам исчерпывающую информацию о рынке недвижимости, которая позволит им принять разумные решения, связанные с инвестициями. Несмотря на желание Компании представить все аспекты сферы инвестирования в недвижимость, инвесторы должны быть готовыми к тому, что нижеописанные соображения могут отличаться от реальной ситуации на рынке в будущем.

Несмотря на прекрасные показатели развития рынка на протяжении прошедшей декады, Болгария продолжает сохранять низкие цены на недвижимость. Другие страны Восточной Европы, которые рассматриваются как конкуренты, постоянно повышают цены, обеспечивая для Болгарии наиболее выгодные позиции для сохранения высокой конкурентоспособности при наличии ценных объектов недвижимости. Обращаем ваше внимание на тот факт, что после присоединения к Европейскому Сообществу, такие города как Варшава (Польша), Прага (Чехия) и Братислава (Словакия) поднялись более чем на 10 позиций в списке «Уровень благосостояния». Согласно данным 2006 года, стоимость недвижимости Болгарии продолжает оставаться на 40% ниже, чем в вышеперечисленных странах.

Цены на недвижимость в Болгарии постоянно увеличиваются. Особенно, это касается  регионов, которые наиболее привлекательны для туристов. Рост рынка инвестиций в недвижимость в Болгарии неразрывно связано с развитием туризма, обеспечивающего стабильный рост капитала и эффективные поступления от деятельности, связанной со сдачей недвижимости в аренду на лыжных и прибрежных курортах.

Общая информация о рынке

На протяжении последних 16 лет (с 1990 по 2006 г.г.) наблюдалось стремительное развитие рынка недвижимости в Болгарии и постоянное повышение качества помещений жилого, офисного, производственного назначения, а также помещений, относящихся к сектору розницы. Тем не менее, эксперты оценивают рынок как развивающийся.

Что касается уровня цен, то в сентябре 2002 года Национальной Ассоциацией Недвижимости Болгарии был введен индекс рынка недвижимости (ИРН) с начальной отметкой 100 единиц либо показатель эффективности рынка для расчета цен помещений. До сегодняшнего дня, ИРН указывал на постоянный рост, достигнув высочайшей отметки 200.70 единиц в апреле 2006 года, как указано ниже.

Индекс рынка недвижимости Болгарии (ИРН)

В течение представленного периода, ИРН отображает цикличные колебания с тенденцией роста на рынке недвижимости. Прогнозируется сохранение аналогичных колебаний на протяжении ближайших лет. Характерный летний бум цен объясним повышением спроса на жилые помещения, особенно квартиры в Софии, а также недвижимость в районе черноморского побережья.

Основными причинами повышения спроса на недвижимость для проживания и отдыха является приток иностранцев и сравнительно низкий уровень цен по сравнению со странами Западной Европы. Средний рост цен на рынке недвижимости в Болгарии достиг 21% в 2005 году и 18.5% в 2006 году. Что касается специальных секторов, к которым можно также отнести высококачественную жилую недвижимость, то рост цен в 2006 году составил 60%.

Основные факторы, которыми обусловлен предполагаемый стабильный рост, следующие: 

• В 2007 году зафиксирован наиболее стремительный ежегодный рост ипотечного кредитования - 75%, что обеспечило поступления в банковские портфолио в размере 1.5 миллиардов Lev. Потенциал роста ипотечного кредитования со стороны местного банковского сектора – высок. Ипотечное кредитование составляет более 8% от общего объема кредитов в Болгарии, в то время как на развитых рынках кредитования данный показатель превышает 15% (данные 2006 года).
• Приток непосредственных и косвенных зарубежных инвестиций в сектор недвижимости в связи с ожидаемым членством в ЕС, наличием статуса члена NATO, развивающейся индустрией туризма и стабильным экономическим развитием.

• Стабильные макроэкономические показатели – ежегодный рост ВВП в размере более 5% за последние годы; снижение уровня безработицы до менее чем 10% в 2006 году, с более чем 16% в 2002 году; поддержание уровня инфляции в размере 2-5%; развитие политики кредитования в стране до уровня инвестиционного кредитования (Moody’s currently at Baa3).
• Наличие альтернативного финансирования для покупки недвижимости – законодательства REIT и возможности инвестиций в недвижимость, а также права владения землей у представителей стран ЕС.
• Привлекательные поступления от инвестиций в сектор недвижимости – в среднем от 15 до 35% в год.

Обзор рынка

Рынок жилья является наиболее стремительно развивающимся сегментом рынка недвижимости в 2003 и 2004 г.г. Продажа квартир составляет около 40% от общего объема продаж недвижимости. В 2005 году цены на жилые помещения возросли примерно на 32%, а в 2006 году – на 19%. Тем не менее, уровень цен в Болгарии по-прежнему низок по сравнению со странами Центральной и Восточной Европы. Так, в 2007 году цены в центре Софии составляют от 950 до 1200 EUR за кв.м.

Основными причинами повышения интереса и роста цен на рынке жилой недвижимости  в течение 2003-2006 г.г. были следующими:

• Увеличение объема ипотечных кредитов, предоставляемых банками Болгарии, по причине низких процентных ставок и высокого уровня дохода населения.
• Девальвация доллара по сравнению с евро в 2003 и 2004 г.г., в результате чего рыночные цены устанавливались в евро вместо традиционного доллара. В общем, до изменения валюты новые цены в евро были выше по сравнению с долларовыми ценами.
• Значительный приток денежных средств в страну от многих болгар, работающих за рубежом.
• Значительный приток денежных средств от иностранцев (ОК, Австрия, Скандинавия), покупающих второй дом либо вкладывающих средства в недвижимость.

Несмотря на появление на рынке множества жилых новостроек в 2004 году, предложение жилых помещений не отвечает спросу. В 1996 году на рынке высококачественных помещений в Болгарии появилась новая тенденция - строительство комплексов, предусматривающих управление недвижимостью. В настоящее время в Софии насчитывается десять таких комплексов, большинство из которых расположены в пригороде. Большая часть комплексов была разработана местными инвесторами, которые впоследствии продавали свои проекты частным лицам. Подобные комплексы разрабатываются также для регионов черноморского побережья, где инвесторы предлагают летние коттеджи либо квартиры иностранцам западноевропейского происхождения, желающим устроить отдых.

По причине недостаточного предложения жилых помещений, в данном секторе наблюдается строительный бум. В течение 2006 года было выдано на 30 процентов больше
разрешений на строительство жилья по сравнению с аналогичным показателем 2005 года.

Общее число жилых зданий, строительство которых завершено в 2006 году, составляет 2072, а общая площадь - 1,087,112 m2.

Рынок аренды

За последние годы возрос спрос на высококачественное жилье, который, главным образом, диктуют бывшие эмигранты и работники крупных многонациональных корпораций, международных NGO, дипломатических миссий и других иностранных компаний либо компаний под управлением иностранцев. Интерес зарубежных инвесторов в Болгарии заключается в привлечении на рынок большего числа международных компаний, повышая, таким образом, спрос на престижное жилье.

Рынок торговли

Возросшие возможности ипотечного финансирования и облегченный доступ к различным банковским учреждениям явились основной причиной усиленного развития торговли жильем. Несмотря на большое число приобретенного жилья, спрос на высококачественные жилые помещения остается высоким. Основная цель приобретения помещений – последующая сдача их в аренду, а также выгодное капиталовложение на средний либо продолжительный срок. Прогнозируется, что инвесторы будут получать постоянный доход, так как экономикам Болгарии продолжает активное развитие.

Аренда

В конце первого квартала 2004 года Национальная ассоциация недвижимости в Болгарии (NRPA) установила индекс рынка недвижимости /REMI/ для АРЕНДЫ. В 1-м квартале 2006 года REMI аренды составил 124,80, затем, на протяжении 2-х лет последовал рост в размере 24%.

Арендная плата за высококачественное жилье, варьируется от EUR 4 до EUR 10 за m2 в месяц за немеблированное, и от EUR 8 до EUR 15 за m2 в месяц за меблированное жилье, в зависимости от месторасположения, доступности, безопасности и уровня реновации и благоустройства

Высококачественные индивидуальные дома, сдаваемые в аренду в Софии, расположены, главным образом, в пригороде, под кольцевой дорогой, у подножия горы Витоша. Зарубежные бизнес сообщества, дипломатические миссионеры и бывшие эмигранты занимаются активным поиском немеблированных либо меблированных домов с эффектным садом и профессионально обустроенной территорией в этом районе. Арендная плата за такого рода недвижимость варьируется от EUR 1,500 до EUR 5,500 в месяц, в зависимости от месторасположения, величины объекта недвижимости, качества отделки, оснащенности и т.д. Иностранцы, желающие устроить свой отдых, проявляет аналогичный интерес к недвижимости, расположенной вдоль побережья Черного Моря. Цены варьируются от
80-100 Euro за ночь.

За последние семь лет средняя стоимость жилья значительно повысилась. В течение указанного периода, цены возросли более чем на 300%. Наиболее стремительный рост цен наблюдался в 2005 году, когда средняя цена увеличилась на 32.1%.

В Софии, где средний уровень цен является самым высоким, продажные цены составляют от
EUR 600 за м2 до EUR 1200 за м2, в зависимости от месторасположения и типа строения. В непосредственной близости от Софии, в Варне, цены на жилье на один порядок ниже. С конца 2006 года, средний уровень цен на высококачественное жилье в Варне сравнялся с ценами в столице.

В 2003 году, внимание инвесторов – учреждений привлекали вложения в земельные участки для строительства жилых помещений вблизи крупных городов. Данная тенденция продолжалась в течение 2004 – 2006 г.г. В связи с развитием туристической индустрии, также появился серьезный интерес к земельным участкам, пригодным для строительства семейных отелей либо кемпингов для отдыха на побережье Черного моря. В Софии, в зависимости от месторасположения и инфраструктуры, цены на земельные участки варьируются от EUR 40 до EUR 300 за м2. На морских и горных курортах, стоимость земельного участка на протяжении последних трех лет достигла уровня от EUR 22 до EUR 350 за м2.

Земельные участки, расположенные в прибрежной зоне вдали от городов и курортов, как правило, представляют собой сельскохозяйственные либо лесные территории. Начиная с 2004 года, предложений такого рода земельных участков, было достаточно много. Цены варьируются в пределах EUR 5-55 за м2, в зависимости от месторасположения и инфраструктуры.

Тенденция роста цен, вероятнее всего, сохранится из-за настойчивого интереса со стороны местных и зарубежных инвесторов. Прогнозируется, что стоимость земельного участка с непосредственным доступом к пляжу достигнет к 2007 году  EUR400 за м2.

Тенденции рынков жилья Центральной и Восточной Европы

Несмотря на то, что на протяжении последних 2-3 лет, болгарский рынок недвижимости переживает стремительный рост, средний уровень цен на жилье в Софии и крупных городах Болгарии значительно ниже, чем в других странах Центральной и Восточной Европы, как следует из таблицы, приведенной ниже. Ниже дана средняя арендная плата.

Рост цен на жилье по странам за годичный период

Инвестиции в жилищный сектор Болгарии – актуальны, так как разработчики проектов и инвесторы видят потенциально высокие поступления от данного сектора. Ожидается умеренный рост цен в диапазоне 5-10%, из-за прогнозируемой стабильности валюты (так как BGN привязана к евро), а также рост ипотечного финансирования. Дополнительный позитивный фактор, который повлияет на рост цен  - долгожданное вступление Болгарии в ЕС и прогнозируемое приравнивание цен к ценам в странах Центральной и Восточной Европы.